Gayrimenkul hukuku; arazi alımını, arazi kullanımını ve arazi satışını düzenleyen hukuk alanıdır. İnsanların nasıl mülk edindiklerini ve sahip oldukları mülkle neler yapabileceklerini yöneten yasayı kapsar. Gayrimenkul, nesne olan kişisel mülkiyetin aksine arazidir. Binalar veya diğer büyük yapılar gibi sürekli olarak arazi üzerinde bulunan demirbaşlar da gayrimenkulün bir parçasıdır. Gayrimenkul hukukunun tapu, satın alma, imar, vergiler ve emlak planlaması gibi birçok farklı yönü vardır.

Gayrimenkul hukuku kapsamında tapu, birine taşınmaz mal üzerinde yasal hak veren bir belgedir. Tapu, arazi üzerinde mülkiyet hakkı veren resmi belgeyi ifade etmektedir. Bir senedin nasıl oluşturulacağını, yürütüleceğini ve kaydedileceğini yöneten yasalar mevcuttur. Tapu, gayrimenkulün net bir şekilde açıklaması ve tarafların devrettiği mülkiyet türü ile dikkatli bir şekilde hazırlanmalıdır. Bazen bir tapu, sahibin mülk üzerinde geçerli tapuya sahip olduğuna dair bir sözleşme ile birlikte oluşturulmaktadır. Bu tür teminat içeren tapu belgelerine teminat senedi denir. Bir mülk sahibi, herhangi bir mülkiyet menfaati olsa bile, tapuda sahip olabileceği herhangi bir menfaati bırakmak isteyebilir. Buna ise feragat senedi denir.

Alınan senet türü, mülk edinirken yapılan satın alma işlemi için oldukça önemlidir. Bir gayrimenkul hukuku avukat konumundaki yetkili kişi, mülkün tapusunu nasıl araştıracağını bilmeli ve müvekkillerine düşündükleri işlem türü hakkında tavsiyelerde bulunmalıdır. Bir alıcı, satıcının sattığı tapuya gerçekten sahip olmadığını sonradan öğrenirse, sonuç dava ve diğer tazminat talepleri ile sonuçlanabilir.

Gayrimenkul Hukuku Neleri Kapsar?

Gayrimenkul hukuku;  

• Arazi, 
• Arsa, 
• Ev, 
• Daire, 
• Apartman gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatları kapsamaktadır.

Gayrimenkul hukuku dava konuları arasında ise şunlar yer almaktadır:

• Tapu Davaları: Tapu tescili veya tapu iptali gibi dava konularını kapsamaktadır. Hukuka aykırı düzenlemeler gerçekleştirildiğinde tapu davaları açılarak mağduriyetin engellenmesi sağlanır. Tapu davaları Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir. Avukat vekaleti ile yürütülebilmektedir.
• İstihkak Davaları: İstihkak davaları, taşınmaz malın haksız ihlali söz konusu olduğu davalardır. Tapu davalarında olduğu gibi bu davalar da Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir.
• Kamulaştırma Davaları: Özel mülk ve arazilerin fiyatının belirlenerek kamulaştırma işlemlerine yapılan itirazları kapsayan gayrimenkul hukuku davalarından kamulaştırma davaları, belediye ve kamu kurumlarına karşı açılabilmektedir.
• Kira Davaları: Bu davalar, kiracı ya da mal sahibi tarafından açılmaktadır. Kira bedeli ya da tahliye sebebiyle oluşan uyuşmazlıkların çözümü için gerçekleştirilmektedir. Her iki taraf da bu davayı açabilmektedir.
• İzaley-i Şuyu Davaları: Ortak olunan taşınmaz mallarda ortaklığın sonlandırılması için açılan davalardır. Satış ya da taksim yoluyla ortaklığın bitirilebildiği bu davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir.

Yabancıların Mülk Edinmesi Hukuku

Türkiye Cumhuriyeti, 05.05.2012 tarihinde 6302 sayılı kanunu onaylayarak Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmak isteyen yabancıların sağlaması gereken şartlarla ilgili olarak Gayrimenkul Kanunu ‘nda önemli değişiklikler yapmış ve mülkiyet üzerindeki bazı kısıtlamaları kaldırmıştır. Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmak isteyen yabancı uyruklu şahısların karşılayacağı koşullarda bazı kolaylıklar sağlanmıştır. 

Türkiye bu kanunla 183 ülke vatandaşına mütekabiliyete tabi olmaksızın kat mülkiyeti hakkı tanımaktadır. Mütekabiliyet ilkesi, bir devlet vatandaşının yabancı bir devlette belli bazı haklardan yararlanabilmesinin, söz konusu yabancı devlet vatandaşlarının da kişinin vatandaşı olduğu devlette aynı haklardan yararlanmasına bağlı olmasını ifade etmektedir. Mütekabiliyet; devletlerarasında yapılmış sözleşmeden, kanundan veya fiili uygulamadan kaynaklanabilir. Yabancı yatırımcıların Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmasının önünü açan bu kanunun çıkarılmasının en önemli nedeni, yatırımcıların gayrimenkul sektörüne yatırım yapma isteğini artırmaktır. Gayrimenkul hukuku kapsamındaki bu kanunun en önemli kısmı yabancı yatırımcılar için mütekabiliyet şartlarını iptal etmesidir. Böylece yabancı ülkelerden gelen kişiler Türkiye’de mülk sahibi olabilmektedir. Karşılıklılık ilkesi, bir devletin diğer devletin vatandaşlarına tanıdığı hak ve imtiyazlar ve bu devletlerin vatandaşlarına da aynı ayrıcalık ve hakların tanınmasıdır.

Gayrimenkul hukuku kapsamındaki yabancıların mülk edinmesi hukuku kanunu, yabancı şahısların mülkiyetinde olabilecek alanlara bazı kısıtlamalar da getirmektedir. Bu yasaya göre, yabancıların sahip olabileceği toplam arazi alanı 30 hektarı geçmemelidir. Ancak yapılan değişiklikle bu kısıtlama 60 hektara yükseltilmiştir. 

Gayrimenkul hukuku kapsamındaki kanunun 36. maddesine göre, Türkiye’de kurulan şirket yabancı sermayeli ve gerçek kişiler de yabancı ise yabancı tüzel kişi veya uluslararası şirket bu şirketin sermayesinin %50 veya daha fazlasına sahiptir. Dolayısıyla şirketin gayrimenkul alma hakkı, şirket sözleşmesinde yer alan şirket faaliyetlerini karşılayacak kadar sınırlandırılmıştır.

Gayrimenkul Hukuku Kapsamında Hangi Hizmetler Sunulur?

Gayrimenkul hukuku, arazi ve üzerindeki herhangi bir yapı anlamına gelen gayrimenkulün alım satımını kapsamaktadır. Ayrıca, araç gereçler ve demirbaşlar gibi mülke veya yapılara bağlı herhangi bir şeyle ilgili yasal konuları da kapsamaktadır.

Gayrimenkul hukuku mevzuatı konusunda uzman olan avukatlar, mülk edinimi veya satışı sırasında uygun prosedürlerin izlenmesini sağlamaktadır. Ayrıca, bir mülkün kullanımı için nasıl bölgelere ayrıldığıyla da ilgilenebilirler. Gayrimenkul hukuku tapuları, imar durumunu, emlak vergilerini ve emlak planlamasını kapsamaktadır. Gayrimenkul hukuku kapsamında sunulan hizmetler şunları içermektedir;

• Tapu iptali ve tescil davaları,
• Kira bedeli tespit davaları,
• Kira arttırma davaları,
• Tasarrufun iptali davaları,
• Sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar nedeniyle açılan alacak davaları,
• Tahliye davaları,
• Müdahalenin men’i davaları,
• Zilyetliğin korunmasına ilişkin davalar,
• Ecrimsil davaları,
• İpotek ve rehin davaları,
• Geçit hakkı davaları,
• Kar irtifakı davaları,
• Ortaklığın giderilmesi ve yolsuz tescilin düzeltilmesi

Bir gayrimenkul hukuku avukatı, satın alma sözleşmeleri, ipotek belgeleri, tapu belgeleri ve devir belgeleri ile ilgili belgeleri hazırlamakta ve incelemektedir. Bir işlemi yürütmek için tutulan gayrimenkul avukatı, her zaman alıcıyla birlikte kapanışa katılacaktır. Kapanış, paranın ödendiği ve mülkiyetin devredildiği zamanı temsil etmektedir. Avukat, transferin yasal, bağlayıcı ve müşterinin çıkarlarına en uygun olmasını sağlamak için orada bulunmaktadır. Bir mülkün satın alınması sırasında, gayrimenkul hukuku avukatı ve personeli belgeleri hazırlayabilmekte, tapu sigorta poliçeleri yazabilmekte, mülk üzerinde tapu aramalarını tamamlayabilmekte ve satın alma için fon transferini gerçekleştirebilmektedir.

Gayrimenkul hukuku avukatı, bir anlaşmazlık mahkemede sona erdiğinde alıcı ya da satıcı için yasal temsil de sağlayabilmektedir. Gayrimenkul avukatı, anlaşmazlığın her iki tarafından da gerçekleri alır ve bunları bir çözüme ulaştırmaya çalışır.

Gayrimenkul hukuku alanındaki avukatlar; 

• Tapu işlemleri
• Gayrimenkul kiralama için sözleşme düzenlenmesi 
• Alım-satım sözleşmelerinin hazırlanması 
• Eser sözleşmesi 
• Ayni, şahsi hak tesisi sözleşmeleri 
• İmar projelerinin çevre mevzuatına uygunluğunun denetlenmesi 
• Gayrimenkul finansman incelemesi 
• Yabancıların mülk edinmesi 
• İpotek sözleşmelerinin denetlenmesi ve düzenlenmesi süreçlerinde de hukuki destek vermektedirler.